De woningmarkt in Overijssel blijft volop in beweging. Van de stedelijke woningmarkt van Zwolle en Enschede tot populaire woonplaatsen als Rijssen, Oldenzaal en Haaksbergen: kopers kijken kritisch naar locatie, woningtype, energielabel én het aantal vierkante meters. Juist dat laatste is belangrijk, want bij een m²-prijs van enkele duizenden euro’s kan een verschil van een paar vierkante meter al snel duizenden euro’s vertegenwoordigen.

Daarom spelen niet alleen huizenprijzen een rol bij de verkoop van een woning. Ook een correcte NEN 2580-meting, een professionele meetinstructie, duidelijke 2D plattegronden en een betrouwbaar meetrapport zijn belangrijke onderdelen van een goede woningpresentatie.

De 10 grootste steden van Overijssel

Wie naar de grootste plaatsen in Overijssel kijkt, komt onder meer uit bij Enschede, Zwolle, Deventer, Hengelo en Almelo. Voor dit overzicht kijken we naar tien grote Overijsselse woonplaatsen: Enschede, Zwolle, Deventer, Hengelo, Almelo, Kampen, Oldenzaal, Rijssen, Nijverdal en Haaksbergen.

De onderstaande bedragen zijn gemiddelde vraagprijzen per vierkante meter van het woningaanbod in augustus 2026. Het gaat dus niet om gerealiseerde transactieprijzen. De werkelijke waarde per vierkante meter kan sterk verschillen door wijk, woningtype, bouwjaar, perceel, staat van onderhoud en energielabel.

PlaatsGemiddelde vraagprijs per m²Zwolle€ 4.760Deventer€ 4.402Nijverdal€ 4.042Rijssen€ 4.017Kampen€ 3.999Haaksbergen€ 3.977Oldenzaal€ 3.815Enschede€ 3.585Hengelo€ 3.499Almelo€ 3.423

De verschillen zijn aanzienlijk. Zwolle is in dit overzicht met ongeveer € 4.760 per m² duidelijk het duurst. De gemiddelde vraagprijs ligt in Enschede rond € 3.585 per m² en in Almelo rond € 3.423 per m². Deventer bevindt zich met circa € 4.402 per m² eveneens aan de bovenkant van de Overijsselse markt.

Ook buiten de grootste stedelijke centra liggen de prijzen inmiddels op een stevig niveau. Kampen noteert circa € 3.999 per m², Oldenzaal € 3.815 en Rijssen ongeveer € 4.017. In Nijverdal bedraagt de gemiddelde vraagprijs circa € 4.042 per m² en in Haaksbergen ongeveer € 3.977.

Waarom het juiste aantal vierkante meters steeds belangrijker wordt

Stel dat een woning in Zwolle wordt aangeboden met 120 m² woonoppervlakte. Bij een gemiddelde vraagprijs van € 4.760 per m² vertegenwoordigen die vierkante meters theoretisch een bedrag van ruim € 570.000.

Een meetverschil van slechts 5 m² staat bij dezelfde gemiddelde m²-prijs gelijk aan bijna € 24.000. Natuurlijk wordt een woning niet uitsluitend op basis van oppervlakte gewaardeerd, maar het voorbeeld laat wel zien waarom nauwkeurig inmeten belangrijk is.

Voor makelaars, verkopers én kopers moet duidelijk zijn welke oppervlakte als gebruiksoppervlakte wonen wordt aangemerkt en welke ruimten bijvoorbeeld onder overige inpandige ruimte, externe bergruimte of gebouwgebonden buitenruimte vallen.

Wat is NEN 2580?

NEN 2580 is de Nederlandse norm voor het bepalen van oppervlakten en inhoud van gebouwen. Voor woningen wordt in de praktijk gewerkt met de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen, die op NEN 2580 is gebaseerd. Het doel daarvan is woningen volgens dezelfde uitgangspunten te meten, waardoor oppervlakten beter controleerbaar en vergelijkbaar worden.

Dat klinkt eenvoudig, maar een woning correct inmeten vraagt kennis van de meetregels. Denk bijvoorbeeld aan schuine daken, trapgaten, vides, garages, bergingen en ruimtes met een beperkte hoogte. Volgens de meetinstructie telt bij een schuin dak in beginsel alleen het gedeelte met voldoende vrije hoogte mee bij de gebruiksoppervlakte.

Een gespecialiseerde vastgoedinmeter of woninginmeter kan daarom uitkomst bieden. Deze meet de woning volgens de geldende meetinstructie en verwerkt de uitkomsten in een overzichtelijk meetrapport.

Wat staat er in een meetrapport?

Een professioneel meetrapport geeft inzicht in de verschillende oppervlakten van een woning. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen bijvoorbeeld gebruiksoppervlakte wonen, overige inpandige ruimte, gebouwgebonden buitenruimte en externe bergruimte.

Zo’n rapport geeft een makelaar of woningeigenaar een onderbouwde basis voor de woningpresentatie. Zeker op een woningmarkt waar de prijs per vierkante meter hoog ligt, is het belangrijk dat potentiële kopers kunnen zien waarop de opgegeven woonoppervlakte is gebaseerd.

Van woning inmeten naar 2D plattegronden

Een goede woningopname levert meer op dan alleen een aantal vierkante meters. De meetgegevens kunnen ook worden gebruikt voor professionele 2D plattegronden.

Voor woningzoekers zijn plattegronden bijzonder nuttig. Foto’s laten vooral de sfeer en afwerking zien, terwijl een plattegrond duidelijk maakt hoe kamers ten opzichte van elkaar liggen, hoe groot ruimtes ongeveer zijn en hoe iemand de woning zou kunnen indelen.

Daarmee vormen 2D plattegronden een waardevolle aanvulling op vastgoedfotografie. Een geïnteresseerde kan bijvoorbeeld direct zien of er ruimte is voor een grote eettafel, waar een thuiswerkplek kan komen of hoe slaapkamers over de verdiepingen zijn verdeeld.

Floorplanner voor een duidelijke woningpresentatie

Voor het uitwerken van digitale plattegronden wordt onder andere Floorplanner gebruikt. Met dergelijke software kunnen meetgegevens worden vertaald naar overzichtelijke plattegronden die geschikt zijn voor een online woningpresentatie.

De combinatie van een professionele woningmeting, een NEN 2580 meetrapport en duidelijke 2D plattegronden zorgt ervoor dat de technische informatie over een woning op een begrijpelijke manier wordt gepresenteerd.

Dat is relevant in heel Overijssel. Of het nu gaat om een appartement in Enschede, een jaren-30-woning in Zwolle, een gezinswoning in Deventer of een vrijstaande woning in Haaksbergen: een potentiële koper wil weten hoeveel ruimte hij daadwerkelijk krijgt.

Grote prijsverschillen binnen Overijssel

De cijfers laten bovendien zien dat er niet één Overijsselse woningmarkt bestaat. Tussen Zwolle en Almelo zit op basis van de actuele gemiddelde vraagprijzen een verschil van meer dan € 1.300 per m². Bij een woning van 100 m² komt dat theoretisch neer op een prijsverschil van ruim € 130.000.

Zelfs binnen één stad kunnen de verschillen groot zijn. Een appartement in het centrum, een tussenwoning in een woonwijk en een vrijstaande woning aan de rand van dezelfde plaats kunnen allemaal een andere m²-prijs hebben.

Een gemiddelde m²-prijs is daarom vooral een nuttige marktindicator. Voor het bepalen van de waarde van één specifieke woning zijn meer kenmerken nodig.

De rol van de woninginmeter op een krappe woningmarkt

Juist wanneer woningen snel worden aangeboden en verkocht, is een betrouwbare voorbereiding belangrijk. Een woninginmeter kan de woning onafhankelijk opnemen, de oppervlakten berekenen en de gegevens verwerken in een meetrapport. Een vastgoedinmeter kan daarnaast voor makelaars een praktische schakel zijn binnen het verkoopproces.

Hierdoor hoeft een makelaar niet iedere woning zelf volledig uit te meten en kunnen fotografie, 2D plattegronden, het meetrapport en andere onderdelen van de woningpresentatie efficiënt op elkaar aansluiten.

De meetinstructie zorgt daarbij voor een uniforme werkwijze. Dat maakt het eenvoudiger om woningen onderling te vergelijken en verkleint de kans dat oppervlakten op verschillende manieren worden geïnterpreteerd.

Conclusie: iedere vierkante meter telt

De woningmarkt in Overijssel kent aanzienlijke verschillen. Zwolle en Deventer behoren qua gemiddelde vraagprijs per vierkante meter tot de duurdere plaatsen uit dit overzicht, terwijl Enschede, Hengelo en Almelo relatief betaalbaarder zijn. Tegelijkertijd liggen ook in plaatsen als Rijssen, Nijverdal, Kampen en Haaksbergen de gemiddelde vraagprijzen rond of boven de € 4.000 per m².

Bij zulke bedragen wordt duidelijk waarom een correcte oppervlakteberekening belangrijk is.

Een professionele vastgoedinmeter of woninginmeter die werkt volgens NEN 2580 en de geldende meetinstructie kan zorgen voor betrouwbare oppervlaktegegevens. Combineer die gegevens met een duidelijk meetrapport, professionele 2D plattegronden en bijvoorbeeld een uitwerking in Floorplanner, en er ontstaat een complete basis voor een transparante en professionele woningpresentatie.

Want op de Overijsselse woningmarkt telt niet alleen de locatie. Iedere vierkante meter telt.