Een paar centimeter verschil kan al snel meerdere vierkante meters schelen. En meerdere vierkante meters kunnen bij de verkoop van een woning een aanzienlijk verschil maken.

Toch kom ik in mijn dagelijkse werk als woninginmeter regelmatig dezelfde misverstanden tegen bij het toepassen van de Meetinstructie. Regels die ooit verkeerd zijn uitgelegd, aannames die worden doorgegeven of situaties waarin de praktijk nét anders blijkt te werken dan gedacht.

Drie denkfouten springen er voor mij met kop en schouders bovenuit.

1. "Een souterrain of kelder moet daglicht hebben om als gebruiksoppervlakte wonen te mogen meetellen"

Dit is misschien wel het misverstand dat ik het vaakst tegenkom.

Er wordt regelmatig gedacht dat een souterrain of kelder alleen tot het gebruiksoppervlakte wonen kan behoren wanneer er voldoende daglichttoetreding is.

Dat is niet het criterium waarmee je volgens de Meetinstructie bepaalt of de oppervlakte tot GO wonen behoort.

Bij het inmeten kijk je naar de voorwaarden uit de Meetinstructie en de feitelijke kenmerken van de ruimte. Daglichttoetreding is op zichzelf dus geen reden om een ruimte automatisch buiten het gebruiksoppervlakte wonen te houden.

Een donkere ruimte onder maaiveld is niet per definitie overige inpandige ruimte, net zoals een ruimte met een groot raam niet automatisch gebruiksoppervlakte wonen is.

Kortom: kijk naar de criteria uit de Meetinstructie, niet naar het gevoel dat het woord 'kelder' of 'souterrain' oproept.

2. "Als de nok van een zolder 2 meter hoog is, mag de zolder meetellen"

Deze denkfout kom ik specifiek bij zolders regelmatig tegen.

De nok van de zolder wordt gemeten, blijkt 2 meter of hoger te zijn en vervolgens wordt geconcludeerd dat de zolder als gebruiksoppervlakte wonen kan worden meegenomen.

Maar alleen een nokhoogte van 2 meter is daarvoor niet voldoende.

Bij een zolder moet onder andere de 4 m²-toets worden toegepast. Er moet voldoende oppervlakte aanwezig zijn die aan de vereiste hoogte voldoet. Alleen het hoogste punt van de zolder meten, zegt dus nog onvoldoende over de kwalificatie van de ruimte.

Daarnaast moet de zolder uiteraard ook aan de overige voorwaarden voldoen. Denk daarbij onder andere aan:

• een vaste trap;

• voldoende daglichttoetreding;

• voldoende afwerkingsniveau;

• én het voldoen aan de 4 m²-toets.

Juist bij een schuin dak kan het verschil groot zijn. Een zolder kan in de nok bijvoorbeeld keurig de benodigde hoogte halen, terwijl er door de schuine dakvlakken uiteindelijk onvoldoende bruikbare oppervlakte overblijft om aan de 4 m²-toets te voldoen.

De juiste vraag is dus niet: "Is de nok 2 meter hoog?", maar: "Voldoet deze zolder als geheel aan de voorwaarden én aan de 4 m²-toets?"

Dat voorkomt dat een zolder ten onrechte als gebruiksoppervlakte wonen wordt meegenomen.

3. "Alles onder de 1,5 meter bij een schuin dak is overige inpandige ruimte"

Deze derde denkfout kom ik opvallend vaak bij verkopers tegen.

Dat is ook begrijpelijk. Wanneer je op zolder vloeroppervlak ziet waar je spullen kunt neerzetten, voelt dat al snel als oppervlakte die ergens in het meetrapport zou moeten terugkomen.

Bij een schuin dak wordt voor het bepalen van het gebruiksoppervlakte rekening gehouden met de 1,5-meterlijn. Daaruit ontstaat soms de gedachte:

"Als het onder de 1,5 meter niet bij de woonoppervlakte hoort, dan zal het wel overige inpandige ruimte zijn."

Maar zo werkt het niet.

De oppervlakte onder de 1,5-meterlijn bij een schuin dak wordt niet automatisch naar de categorie overige inpandige ruimte verplaatst.

Dat kan voor een verkoper vreemd voelen. De vloer is er immers daadwerkelijk en wordt in de praktijk misschien gewoon gebruikt voor opslag. Maar dat betekent niet dat die vierkante meters volgens de Meetinstructie automatisch in een andere oppervlaktekategorie terechtkomen.

Niet iedere vierkante meter vloeroppervlak komt dus uiteindelijk als gebruiksoppervlakte wonen of overige inpandige ruimte op de meetstaat terecht.

Dat onderscheid goed uitleggen voorkomt discussie wanneer de gemeten oppervlakte lager uitvalt dan een verkoper op basis van de zichtbare vloeroppervlakte verwacht.

Waarom deze drie denkfouten ertoe doen

Een meetrapport lijkt misschien vooral een technisch onderdeel van het verkoopdossier, maar de uitkomst ervan komt terecht op plekken waar woningzoekers direct naar kijken.

121 m² of 127 m² maakt verschil.

Niet alleen in de zoekfilters op woningplatforms, maar ook bij de berekening van de prijs per vierkante meter, vergelijkingen met verkochte woningen en uiteindelijk de verwachtingen van koper en verkoper.

Daarom is correct meten meer dan met een laser door een woning lopen.

Het gaat juist om het correct interpreteren en toepassen van de Meetinstructie wanneer een woning niet uit een paar eenvoudige rechthoekige ruimtes bestaat.

En precies daar ontstaan de meeste vragen: bij souterrains, kelders, zolders, schuine daken en ruimtes die nét buiten de standaardsituatie vallen.

Zeker weten dat de vierkante meters kloppen?

Als makelaar wil je erop kunnen vertrouwen dat de woonoppervlakte die je in de markt communiceert correct en verdedigbaar is. En minstens zo belangrijk: je wilt aan een verkoper kunnen uitleggen waarom bepaalde vierkante meters wel of niet worden meegenomen.

Kom je bij een woning een souterrain, kelder, zolder, schuin dak of andere bijzondere situatie tegen waarbij je twijfelt

over de juiste toepassing van de Meetinstructie?

Ga niet uit van aannames. Laat de woning professioneel inmeten.

Zo voorkom je discussie achteraf, beschik je over een onderbouwde meetstaat en kun je de woning met vertrouwen in de markt zetten.

Een woning in portefeuille waarbij je twijfelt over de juiste oppervlakte? Neem contact op. Ik kijk graag met je mee.